Будинок замість квартири: як змінився попит на заміське житло в Україні
Київ • УНН
Все більше українців віддають перевагу житлу за містом. Тепер кожен третій розглядає для придбання приватний будинок.
Раніше заміський будинок в Україні був скоріше "дачною історією". Пандемія, війна та перехід на віддалену роботу докорінно змінили ринок нерухомості. Тож сьогодні кожний третій українець розглядає для покупки приватний будинок. УНН поспілкувався із Головою правління Союзу консультантів із нерухомості Іваном Кудояром, аби дізнатися, чому українці дедалі частіше обирають житло за містом, що саме купують і як змінилися вподобання.
Переорієнтація на заміське житло
За словами експерта, попит на заміську нерухомість в Україні зростає. Наразі кожен третій українець розглядає для життя приватний будинок.
До ковіду, до двадцятого року, десь 15–16% людей хотіли жити в будинку. До війни 25% людей готові були змінити квартиру на заміське житло, а зараз – 35%
Серед найпоширеніших причин, через які українці обирають заміське житло – це безпека. Водночас можливість працювати віддалено лише сприяють переїзду за місто.
Втім, зростання попиту не означає пожвавлення ринку. Ситуація залишається складною, зокрема через політичну нестабільність.
Ринок трошки кульгає через політичні нерозуміння. Сказати, що стали менше купувати, це не так. Якщо брати загалом, то попит на заміську нерухомість зріс. За останній рік-два він виріс. Але загалом ринок нерухомості затих
Популярні формати заміського житла
Найбільший попит, за словами експерта, на невеликі таунхауси ціною до 100 тисяч доларів.
Будинки до 100 тисяч доларів продаються досить активно. Це таунхауси. Тобто це загальна стінка і два входи. Або чотири. 10 соток поділили й ось - зблокованого типу будинок
Він пояснив, що у людей є психологічний бар'єр ціни: до 100-150 тисяч доларів. Водночас їм хочеться жити на природі, мати власну ділянку та простір. Тому у фаворі саме невеликі будинки. "Вони невеликі, метрів 100–120, землі - дві сотки. Люди таке купують, бо хочеться на природі, жити подалі від метро, мати свій кабінет. Крім того, у місті урядові квартали, промислові підприємства, люди бояться", - розповідає Кудояр переваги заміського житла.
Водночас великі будинки - менш популярні через дорогу ціну і надлишкову площу.
"Будинки повноцінні, у яких 10 соток землі, і 150-200 квадратних метрів, вони коштують дорожче, 200-250 тисяч. І такі будинки, звичайно, продаються набагато гірше. І навіть забудовники адаптуються під реалії, і продають дім частинами", - каже експерт.
І хоча ринок відчутно змінився, ціни попри війну не знизились. Це пов'язано із курсом долара та відповідно здорожчанням процесу будівництва.
Дешевшими вони (будинки – ред.) не стали. Може, трохи. Але покупець став вимогливішим - хоче гарний фасад, камінь, зручності. А це все подорожчало. Собівартість зросла на 40%. Забудовник теж не хоче працювати у збиток
Скільки будинків будують на третій рік війни в Україні28.05.25, 17:24 • 2744 перегляди
Котеджі – популярний, але дорогий варіант
Інший поширений варіант - котеджні містечка. Але він підходить далеко не всім, адже коштує відчутно дорожче, хоча і має певні переваги. Зазвичай це розвинена інфраструктура.
Це трохи інша концепція, вона дорожча. Це пов'язано з охороною, з якимись зручностями, там уже і свій магазин організовують, і свою кафешку, і свій дитячий майданчик. І людям це подобається. Тому вони готові заплатити більше і жити вже в таких умовах
Але там є інший недолік. Через те, що котеджі дорогі й купують їх неохоче, вони не швидко будуються.
"Тобто, інакше кажучи, купивши будинок у котеджному селищі можна жити в будівництві ще багато років. Вантажівки їздитимуть, дороги розбиватимуть. Ну, тобто все одно дещо некомфортно", - пояснив він.
Зміна пріоритетів покупців
Сучасні заміські будинки враховують нові реалії життя. За словами експерта, зараз дуже популярно робити в будинках укриття, встановлювати зарядну станцію для електромобілів, ставити сонячні батареї – тобто максимально робити своє житло автономним та придатним до використання у будь-яких умовах.
Молодь теж впливає на культуру забудови. Як зазначає фахівець, сучасне житло стає красивішим, у тому числі через те, що новобудови зазвичай купує молодь, яка "багато подорожує, бачить, знає". Окрім цього молодь наразі не віддає перевагу надто великим площам будинків. Умовно кажучи, середньостатистичний покупець наразі більш охоче обере дім у 100-120 функціональних квадратів, ніж оселю у 600 квадратів, яка "з'їсть" купу коштів на її обслуговування і при цьому площа не буде використовуватися в повному обсязі.
Модульні будинки не мають попиту в Україні
Щодо модульних будинків, за словами експерта, - попиту на них майже немає через відсутність культури модульних будинків і відсутність суттєвої різниці у ціні між таким житлом і капітальним.
"Ось капітальний будинок вам коштуватиме 150 тисяч доларів, і ви заїхали. А модульний будинок обійдеться, ну, 130-140 тисяч - і ви заїхали. Він не обійдеться у 80 - такий самий будинок, з таким самим наповненням", - пояснює експерт.
Модульний будинок має на увазі не капітальний фундамент. А у нас місце, де ми живемо, нам потрібні капітальні фундаменти, глибокі, бетонні. А вони на якихось палях та трубах. Тобто модульний будинок, він має на увазі легкий фундамент. Легкі конструкції. Коли люди туди заходять іноді підлога трясеться, і він швидше занепадає з цим фундаментом
Кудояр також зауважив, що в Україні таке будівництво частіше розглядають як тимчасове.
"У нас модульні беруть як дачу, як якусь альтанку, як лазню, літню кухню. Купив маленький там на 50 м модульний будинок і живе в ньому, поки основний будується. А потім залишив мамі, чи як літню кухню, чи як гостьовий. Ну тобто, ну, це не як капітальне житло. Ще немає у нас такої тенденції, не прижилися", - каже експерт.
І причина цьому – в тому числі технічна. За словами фахівця, каналізація, наприклад, має уходити під землю мінімум на 1,2 метра, інакше воно замерзне взимку і зіпсується. Тобто фундамент має бути теплим. А модульний будинок такого не передбачає, тому у нашому кліматі його використання протягом цілого року стає під сумніви.
Інвестиційна привабливість заміської нерухомості
Інвестування в заміську нерухомість має як привабливі перспективи, так і певні виклики. Такий актив може приносити стабільний дохід або зростати в ціні, але водночас вимагає ретельного аналізу супутніх витрат і особливостей управління.
Плюси вкладень у заміську нерухомість
1. Можливість отримання орендного прибутку
Будинки та котеджі за межами міста можна здавати як на короткострокову оренду для відпочинку, так і на тривалий період.
2. Зростання капітальної вартості
З часом об’єкти нерухомості за містом можуть зростати в ціні, особливо якщо регіон активно розвивається. Це створює можливість вигідного продажу в майбутньому.
3. Розширення інвестиційного портфеля
Інвестування в заміську нерухомість сприяє диверсифікації активів, що знижує загальні ризики для інвестора у разі коливань на фінансових ринках.
4. Престиж і унікальність
Такі об’єкти часто мають індивідуальні особливості або розташовані в мальовничих місцях, що робить їх привабливими як для орендарів, так і для самих власників.
Мінуси та ризики
1. Витрати на обслуговування
Будинок потребує постійного догляду - це опалення, водопостачання, безпека, доброустрій території. Утримання може бути значно дорожчим, ніж у міських квартирах.
2. Складність управління
Якщо об’єкт розташований на великій відстані від великого міста, контроль за станом майна та комунікація з орендарями ускладнюються. Можливо, доведеться звертатися до керуючих компаній.
3. Сезонні коливання попиту
Дача чи котедж, орієнтовані на відпочинок, зазвичай приносять дохід лише у теплу пору року. Це створює ризик періодів простою та зниження рентабельності.
4. Залежність від ринку
Ціни на заміську нерухомість можуть бути чутливими до економічної ситуації, змін у законодавстві чи попиту в конкретному регіоні, що впливає на ліквідність активу.
Регіональні особливості ринку
У 2025 році ринок заміського житла в Україні демонструє відчутну регіональну фрагментацію. На попит і ціни впливають не лише локація, а й доступність логістики, стабільність електро- та теплопостачання, близькість до мегаполісів і, звісно, рівень загроз з боку російської армії.
Так у Київській області зберігається стриманий попит на будинки в радіусі до 30 км від столиці: в напрямках Вишгорода, Бучі, Ірпеня, Гостомеля, Броварів та Обухова.
У тренді - компактні будинки до 120 м². Доволі активно купують і ділянки під забудову, хоча зростання цін стримане через ризики повторної ескалації.
Західні області - Львівська, Івано-Франківська, Закарпатська та частково Чернівецька - одні з найстабільніших на ринку.
Після хвилі внутрішньої міграції у 2022–2024 роках тут сформувався стійкий середній попит, особливо у сегменті "друге житло" та дачі. Під Львовом та Ужгородом активно розвиваються котеджні містечка з комплексною інфраструктурою.
У Центральній Україні - Вінницька, Хмельницька, Черкаська області - зростає попит на доступні будинки з городом — для самозабезпечення та сезонного проживання.
Ринок тут відзначається низькою конкуренцією, тому ціни помірні. Популярні локації з природними ресурсами (водойми, ліси) та добрим доїздом до обласного центру.
На Півдні та Схід ринок переважно заморожений або переорієнтований. У прифронтових регіонах (Харківська, Донецька, Луганська, частина Запорізької та Херсонської областей) ринок заміської нерухомості практично не функціонує через бойові дії.
У Одеській, Миколаївській областях попит є, але обмежений - покупці обирають відносно безпечні райони далеко від потенційних точок ударів. Популярні напрямки під Одесою - це Чорноморськ, Фонтанка - переважно під дачі.
Висновки та прогнози
Ринок заміської нерухомості в Україні переходить до нової фази: замість "розкоші заради розкоші" домінуватимуть практичність, технологічність і безпека. Це відкриває нові можливості як для інвесторів, так і для продавців, які зможуть запропонувати продукт, що відповідає зміненим очікуванням покупців.
Попит на автономні будинки буде зростати. В умовах перебоїв з електро- та водопостачанням, попит на енергонезалежні будинки з альтернативними джерелами енергії лише посилюватиметься. На ринку скоріш за все утвердиться тенденція до "розумного метражу" - невеликі, але добре спроєктовані будинки стануть мейнстримом для першого житла, особливо серед молодих сімей. Зросте роль дизайну та ергономіки.
Житло дедалі більше сприйматиметься не просто як дах над головою, а як простір, який має бути естетичним, зручним, і максимально адаптованим під сучасний стиль життя.
